AMSTERDAM – De Rechtbank Amsterdam heeft gister uitspraak gedaan in de bodemprocedure die VBO Makelaar eind 2012 heeft aangespannen tegen Funda B.V. en Funda Real Estate B.V. om een gelijke en transparante toegang tot de woningsite funda.nl onder non-discriminatoire voorwaarden te verkrijgen. Misbruik van de machtspositie door Funda B.V. is niet bewezen. Begin 2017 werd de machtspositie vastgesteld door drie onafhankelijke, door de rechtbank aangestelde deskundigen. In een tussenvonnis concludeerde de rechtbank in 2015 dat NVM-makelaars en niet-NVM-makelaars beide gebruikers en klanten van funda.nl zijn. De brancheorganisatie is dan ook zeer teleurgesteld en overweegt hoger beroep.
Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar: “Funda dient primair het belang van NVM-makelaars, niet dat van de consument, haar overige klanten en de woningmarkt.”
“De partijdige voorkeursbehandeling van NVM-makelaars leidt tot een verstoring van concurrentiestructuren, incomplete objectinformatie en een subjectief woningaanbod. De consument is jaren gehinderd in de zoektocht naar de ideale woning. Eerst werden alle NVM-huizen voorgeschoteld, niet het aanbod dat het beste voldeed aan de zoekcriteria. VBO-makelaars zijn belemmerd in hun werk door de achterstelling in ranking en geen volledige toegang tot het productaanbod. Nog steeds krijgen bezoekers van funda.nl geen contactgegevens van VBO-makelaars bij interesse in een object van een VBO-makelaar. Onze leden moeten ook verplicht hun verkoopdata afgeven, terwijl ze 6,5 keer meer betalen voor een objectplaatsing dan NVM-leden. Dat noem ik geen redelijke voorwaarden.â€
Vonnis
VBO Makelaar baseerde haar aanklacht op art. 24 van de Mededingingswet en het Europese art. 102 VWEU. Beiden verbieden misbruik van economische machtspositie. De Europese bepaling is door de Europese Commissie bijvoorbeeld wel gebruikt om Google ervan te weerhouden bij zoekresultaten haar eigen diensten hoger te plaatsen. Volgens de rechtbank heeft ook funda.nl een machtspositie op een afgebakende markt voor huizensites, waar zowel de koper als de verkoper niet omheen kan. Hierdoor is funda.nl niet alleen voor de consument maar ook voor alle makelaars van groot belang bij de bemiddeling op de woningmarkt.
Ongelijk speelveld benadeelt consument
In 2012 concludeerde onderzoeksbureau SEO Economisch Onderzoek dat het ongelijke speelveld tussen NVM- en niet-NVM-Makelaars op funda.nl tot benadeling van verkopers en kopers van woningen leidt. Misbruik van economische machtspositie werd aannemelijk geacht. Ook de Autoriteit Consument & Markt (ACM) concludeerde in de NMa Marktscan Woningmakelaardij dat ‘alle makelaars non-discriminatoir en transparant toegang zouden moeten krijgen tot funda.nl’. Zij benadrukten dat de prijs en kwaliteit van makelaarsdiensten op lange termijn wordt gewaarborgd als ‘NVM-makelaars concurrentiedruk ervaren van niet-NVM-makelaars’.
Van der Ploeg: “Makelaars worden overduidelijk gehinderd in hun werk voor de consument.”
“Een ‘level playing field’ voor makelaars tegen redelijke voorwaarden is in het belang van kopers en verkopers. Een toegankelijke woningmarkt moet toch ook het uitgangspunt van de NVM zijn. Als alle NVM-makelaars (met bijna 70% van het totale woningaanbod) de bij hen te koop staande woningen vaker met andere woningsites delen, profiteren consumenten van meer concurrerende woningsites met het complete, actuele woningaanbod.â€
